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    江宁区律师

    借名买房纠纷

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    借名买房纠纷

    * 来源 : * 作者 : 江宁区律师 * 发表时间 : 2018/1/28 11:12:31

    老孙家的房子拆迁已经是拾年前的事了。当时,被拆迁的房屋里在册人口只有孙老太一个人。老孙家共有伍个子女,孙子小添是老二家的孩子。房子拆迁时,孙老太得了一套经济适用房的指标,就因为这套经济适用房,惹得祖孙俩产生矛盾一路打到了法院。孙子说自己是借名买房,但老太太说没这么回事。借名买房到底能不能成立?法院对此作出了判决。

    015年,小添将自己87岁高龄的奶奶告到朝阳法院。据小添讲,当初奶奶家的房子拆迁时,奶奶和他们一家就已协商好,将安置房的购买权让给小添,小添父母代他支付购房款。也就是说,小添借用孙老太的名义购买了这套经济适用屋。

    曾经有过这样一起案件。老王家有子女7人,1998年老王承租的位于北京朝阳区的单位宿舍进行房改。因老五夫妻俩与老王共同居住,经老人同意、家庭成员共同协商、签字确认,老五夫妻出钱借父亲老王的名义购买了这间宿舍房,并约定在老人去世后,房子的所有权归老五夫妻所有。

      2014年,老人去世,房子面临过户的问题,却遭到其他子女的反对。有子女就提出,虽然老五夫妻与父母之间签订的协议书确实是父母的意愿,也经过了兄弟姐妹的同意,但后来房子涨价了,父母也有一种意愿,想让其他子女得到一些利益。他们提到,父亲在世时,老五夫妻多次提出过户,父亲都不同意。2010年,母亲又重新委托其他子女对房产所有权进行决断、处置和安排。

      但这起案件经法院审理认可了借名购房合同的效力,法院最终判决该房屋归老五夫妻所有。

      对此,赵佳表示,如果不是涉及经济适用房,又不存在其他合同无效的情形,那么产生纠纷后,法院通常会按照当初借名购房合同的约定处理。

      所以,对于老年人来说,如果有子女要借名买房,还是要综合方方面面的情况考虑清楚,以免引发不必要的家庭矛盾。

    人借名给子女购房事先考虑清楚

      当年在很多老公房的拆迁或房改中,都曾出现过本案中孙老太家的情况。尽管当时的购房价格现在看来实在低廉,但在那个年代仍然不是所有人都能拿得出钱来。所以经常是其中一个有经济能力的子女出钱,约定以老人的指标购房。但后来由于房价上涨,便由此引发出父母子女、兄弟姐妹之间的家庭矛盾。

    农村房产拆迁借名买卖通常有效

      赵佳告诉记者,现阶段,借名买房更多出现在农村的拆迁中。被拆迁人一般是宅基地登记的使用人,但是只要户口在宅基地上或者经村里认可实际在此居住的都可以被列为被安置人。被安置的房屋,一般以被拆迁人的名义购买,但这并不意味着安置房就是被拆迁人一个人的,而是所有被拆迁人和被安置人的共同财产。

      “这种农村拆迁安置房并不是经济适用房,而是按经济适用房管理的房屋,这种房屋不受5年上市条件的限制,是可以买卖的。”赵佳说,但通常此类房屋的产权证下来较晚,如果被拆迁人或安置人在产权证下来前将房屋出售,法院通常会认可这种约定行为,不会认为买卖合同无效。

    经济适用房借名买卖为何无效?

      这两起案件的主审法官赵佳解释说,2008年4月北京市住建委发布了一则《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》,以2008年4月11日为分水岭,2008年4月11日之前签订购房合同的“老经适房”,满五年后,可直接上市交易;2008年4月11日之后签订购房合同的“新经适房”,若满5年后上市交易,需要先由区县住保部门出具《已购经济适用住房上市出售意见》,同等价格条件下,区县住保部门可优先回购。区县无力回购的,可由市保障房建设投资中心实施回购。

      赵佳说,由于所谓的借名买卖实则是为规避限制上市交易的政策规定,所以2008年4月11日之后的经济适用房,借名购房合同通常被认定为无效。

      借名购房合同被认定无效后产生的损失该由谁来承担?赵佳表示,这从法律上讲叫“缔约过失”。谁存在缔约过失,谁就应当对损失承担赔偿责任。在孙老太的案件中,由于违反政策规定,借名购房合同被认定,孙老太和小添都有责任,因此双方应各自承担损失的50%。对于小添来说他的损失就是由于房价上涨造成的差价损失,这个损失奶奶应当承担一半的责任。

    法院判决借名合同无效返钱腾房

      案件审理过程中,法院委托评估公司对涉案房屋在2009年和诉讼时的市场价值分别进行了评估。

      结合该案证据,朝阳法院经审理认定,小添与孙老太之间存在借名买房的关系。但由于涉案房屋是经济适用房,因此双方之间的借名购房合同应属无效,对此双方均存在过错。

      法院判决孙老太返还小添贰拾伍万余元购房款及其他相关费用伍千陆佰贰拾叁元,并赔偿小添包括装修在内的房屋增值损失伍拾伍万伍千万余元。

      而在孙老太诉孙子孙媳的腾退案件中,法院判决小添两口子腾退房屋,并将房屋的钥匙、购房合同、相关协议、发票以及电卡、煤气卡等交给孙老太。此外,小添在法院判决其应腾退房屋后而未腾退房屋期间,应按照每月叁千伍佰元向孙老太支付房屋占用费。目前,这两起案件的判决均已生效。

    奶奶称俩指标不可能都给一个孩子

      然而,孙老太却称没有借名买房这回事。据孙老太讲,当初房子拆迁时,给了两个经适房指标,一个就是本案中涉及的这套房,另一套已经登记在了小添父亲的名下,而且有一部分拆迁款也给了小添父亲。孙老太有五个子女,不可能将拆迁款和两个购房指标都给了这一个儿子。

      孙老太称,当初因为小添要结婚,她心疼孙子,只同意他住其中的一间,且小添父母承诺照顾孙老太。但2012年老伴儿去世后,孙老太住进小添父母家,他们却不履行照顾的承诺,还将她逐出家门,孙老太这才要求小添搬离房屋,但被拒绝。

      关于“经适房购买说明”,孙老太说她不识字,当初是在一张空白纸上签的名。后来上了电视调解节目,她才知道这份说明的存在,之后便做了撤销声明。

      整个诉讼,孙老太的另一个女儿成为她的委托代理人。在该案审理期间,孙老太也将孙子、孙媳起诉,要求小两口腾房,结清物业费、煤气费、水电费,并支付房子使用期间的租金等。

    此后,由小添父亲办理了拆迁协议、购房合同、选房交款及新房交付等全部手续,还代小添支付了贰拾伍万余元购房款,小添另外支付了伍千陆佰贰拾叁的其他费用。2011年10月,入住手续办完后,小添花钱装修了房屋,之后和新婚妻子一直住在这套房子里。

      家庭矛盾自2012年开始。小添称,奶奶对允诺他借名买房反悔了,多次要求他们小两口腾房。祖孙三代的战火越演越烈,甚至打到了某电视台的调解节目上。

      多年来,矛盾始终没有解决,小添的父亲在此期间也因疾病恶化去世。于是2015年小添正式将孙老太告上法院。他认为,他与奶奶之间已经形成借名买房的关系,涉案房屋几年后就可具备过户的条件,奶奶依约履行合同是完全可行的。

      为证实自己所言,小添向法庭提交了一份“经适房购买说明”。当中载明,在平房拆迁之初,孙老太已将此安置房的购买权和今后的产权让给了孙子小添,待日后办理过户手续,落款口述说明人是孙老太的签字,落款日期为2009年。同时,小添还提交了一份2014年年底与孙奶奶的一段谈话录音为佐证。

      在小添看来,这几年北京房价涨幅剧烈,奶奶违背当初借名买房的承诺强行要求他腾房,但按照现在的市场价他要购买同样的房子,损失巨大。因此,小添起诉要求法院判令孙老太返还购房本金及相关费用,并赔偿他涉案房屋的增值和装修损失近壹佰捌拾万元。