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    江宁区律师

    海德城房地产欠款合同纠纷

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    海德城房地产欠款合同纠纷

    * 来源 : * 作者 : 江宁区律师 * 发表时间 : 2018/7/29 10:36:17

    上海振城房地产实业公司与国泰君安证券股份有限公司天津六纬路证券营业部、海南赛格国际信托投资公司、海南世达房地产开发公司以及第三人上海德城房地产有限公司欠款合同纠纷案省高级人民法院(1998)琼经初字第63号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成由审判员宋晓明担任审判长,审判员于松波、代理审判员贾纬参加评议的合议庭进行了审理,书记员沙玲()担任记录。本案现已审理终结。

    另查明:1997年5月17日,世达公司与上海德城房地产有限公司(以下简称德城公司)签订一份房屋置换总协议书。在此基础上,同月30日,世达公司又与上海振城房地产实业公司(以下简称振城公司)签订一份内容基本相同的房产置换总合同,两份合同约定:世达公司将其海口市椰林水庄空中花园商住楼8套2770.41平方米、花园别墅一栋1162平方米、海口金盘中海先锋工业小区厂房40%股权(折算面积9171m2)置换德城公司所属上海“明珠花苑”3号楼96套共13250平方米房产;不足部分由世达公司委托赛格上海证券部(以下简称赛格上证)开出以振城公司为存款户、金额为4048.4万元、期限为18个月的定期存单补齐;存单的开出将与以同等价值的房产过户同时进行、一并交割;双方还保证将置换房产过户给对方指定的公司、并有权对已置换房产使用、出租、销售等。同年6月10日,世达公司与振城公司分别签订关于置换资产物业管理的补充协议和关于开立存单的补充协议,约定:海口椰林水庄空中花园及别墅物业由振城公司管理、使用,金盘厂房由双方组成联营公司负责;上海“明珠花苑”3号楼由世达公司委托上海赛格房地产开发有限公司(以下简称赛格房产公司)负责物业管理;振城公司在上海国际信托投资公司(以下简称上海国投)、赛格上证各开立一个存款账户,由世达公司委托赛格上证向振城公司在上海国投的账户付款;振城公司收到款后即转往其赛格上证的账户,赛格公司为振城公司出具大额存单(存款证实书),同时,振城公司向世达公司出具收到购“明珠花苑”房款收据。按照上述约定,8月8日,世达公司委托赛格上证向振城公司在上海国投账户转款肆仟万元。当日,振城公司又将该世达公司与振城公司签订的房产置换总合同有效。位于上海市浦东西路l06号的“明珠花苑”3号楼7—19层的房屋产权归国泰天津公司所有。赛格公司、世达公司以及振城公司、德城公司应在本判决发生法律效力后一个月内,协助国泰天津公司办理产权过户手续。万元转回赛格上证,并为世达公司出具了收据。9月1日,赛格公司为振城公司开出肆仟万元定期大额存单证实书,期限18个月、利率为10%。1993年3月1日,存单到期后,振城公司致函赛格公司和赛格上证,要求兑付肆仟万元存款未有结果。8月20日,世达公司将椰林水庄一栋别墅和8套空中花园房屋移交给海南海城房地产实业总公司(以下简称海城公司)进行管理。1997年9月12日,德城公司出具一份证明书称,根据振城公司与世达公司签订的合同,其名下的“明珠花苑”3号楼转让至世达公司名下。1998年4月30日,世达公司委托赛格房产公司与德城物业管理公司就“明珠花苑”3号楼物业管理签订了合同,据此,赛格房产公司对“明珠花苑”3号楼进行了物业管理,但所有权人始终为德城公司,至今未有变更登记。就联合经营金盘厂房一事,世达公司与海城公司签订一份联营协议,并于1998年2月9日,正式注册成立了海南赛格中星实业开发有限公司。  

     查明:1994年10月28日至1995年2月22日,国泰证券有限公司天津分公司第二证券交易营业部(以下简称国泰营业部)与海南赛格国际信托投资公司(以下简称赛格公司)共签订了八份委托投资协议,约定:国泰营业部将共计9100万元委托给赛格公司进行投资;期限均为一年,回报率均在24%以上;国泰营业部不参与经营,也不承担风险。国泰营业部依约支付了款项。上述协议到期后,双方分别签订了展期合同。展期期限届满后,赛格公司除1995年2月24日付过两笔利息共115.71万元外,未能支付本金和其他利息。

    再查明:振城公司、海城公司均是上海中星集团下属独立企业;振城公司是德城公司最大股东。世达公司和赛格房产公司均是赛格公司下属独立企业,赛上证是赛格公司的职能部门。国泰营业部名称后变更为国泰证券有限公司天津分公司(以下简称国泰天津公司),二审期间又变更为国泰君安证券股份有限公司天津六纬路证券营业部(以下简称国泰君安营业部)。  

     1998年1月22日,国泰证券有限公司(以下简称国泰公司)与赛格公司签订债务清欠合同,双方确认:截止该日,赛格公司尚欠国泰营业部92694837元;赛格公司同意用位于上海“明珠花苑”3号楼7—19层、面积为7278.18平方米的房产抵偿所欠债务56180271元(以930美元/平方米计);赛格公司同年5月将房产过户到国泰公司名下并保证产权明确。同年1月6日,国泰营业部与案外人德阳市信托投资公司证券营业部(以下简称德阳信托)、海南国家星火示范区科得财务公司(以下简称科得公司)签订协议,三方约定以科得公司在赛格公司的存款13517471元代德阳信托偿还国泰营业部的另外债务。同年2月27日,该款转到国泰营业部在赛格公司开立的账户上后,赛格公司为国泰营业部出具了收条,但一直未偿还。同年2月10日,国泰公司与赛格公司签订抵债协议书,约定:赛格公司将其名下的海南机场股份公司(以下简称海南机场)16156150股法人股以3.10元服价格用以抵偿其尚欠国泰营业部的上述科得公司还款13517471元和以“明珠花苑”3号楼房产抵债后尚欠的36514566元,共计50084070元;赛格公司保证对其所转让的股权拥有所有权和处分权,并于同年7月前办妥股权转让手续。为了顺利办妥以房产抵债事宜,同年3月,赛格公司、海南世达房地产开发公司(以下简称世达公司)与国泰公司签订了一份补充协议,三方约定:世达公司愿将其名下的上海“明珠花苑”3号楼房产过户给国泰公司,须在同年6月底前办妥产权过户手续。国泰公司之所以代替其分支机构国泰营业部与赛格公司、世达公司签订上述协议,是因为中国人民银行总行规定证券回购的清欠必须以法人单位进行,而国泰营业部与赛格公司签定前四份委托投资协议同时,还签订了四份证券回购合同,且国泰营业部不具备法人资格。此外,1998年2月10日,赛格公司因与海南机场另外有民事纠纷案,被原审法院以(1997)琼经初字第26号民事裁定书冻结了其拥有的全部海南机场法人股。同年9月8日,赛格公司在原审法院未对上述股票解除冻结情况下,擅自将其16156150法人股过户到国泰公司名下。当时,海南机场金融证券部盖章同意,但同年11月16日,海南机场向赛格公司声明对其过户行为不予承认。
      海南省高级人民法院经审理认为:国泰营业部与赛格公司签订的8份委托投资协议,因其实质不符合委托投资的特征,故应认定为名为投资实为存款的协议。赛格公司作为非银行金融机构,有吸收存款的经营范围,故上述协议除利率约定违反了中国人民银行有关规定应确认无效外,其余条款应确认有效。国泰营业部按协议履行了义务,赛格公司却未能履约,其行为构成违约,应承担相应的民事责任。双方经过充分协商、互相谅解,于1998年1月22日达成的债务清欠合同,系双方的真实意思表示,且至今均无异议,愿继续履行,故应确认有效。赛格公司关于1157100元为高息的主张,因证据不足,且与双方债务清欠合同相矛盾,故不予支持。
      国泰公司与赛格公司于1998年2月20日签订的抵债协议系双方自愿行为,亦应确认有效。由于赛格公司原因,其海南机场的法人股被查封冻结,无法履行。赛格公司未经人民法院同意,擅自将已被查封、冻结的股票过户到国泰公司名下,属无效民事行为,应不予保护。国泰天津公司据此请求解除该抵债协议并由赛格公司承担由此产生的后果,其理由正当,应予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第肆条、第五十七条、第一百一十一条,《中华人民共和国经济合同法》第九条、第六条、第贰十六条第壹款第三项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定,该院判决:世达公司与振城公司签订的房产置换总合同有效。位于上海市浦东西路l06号的“明珠花苑”3号楼7—19层的房屋产权归国泰天津公司所有。赛格公司、世达公司以及振城公司、德城公司应在本判决发生法律效力后一个月内,协助国泰天津公司办理产权过户手续。国泰公司与赛格公司、世达公司签订的债务清欠合同及补充协议有效,继续履行。国泰公司与赛格公司签订的以海南机场股票抵债的协议予以解除。赛格公司应在本判决发生法律效力后一个月内将50084070元欠款本金及利息偿还国泰天津公司(利息从1998年7月1日起按欠款总额的每日万分之四计算至实际还清之日止)。一审案件受理费54l071.54元,诉讼保全费550000元,共计1091071.54元,由赛格公司负担70%,即763750元;世达公司负担10%,即10g107.5元;振城公司负担20%,即218214.3元。以上费用,已由国泰天津公司预交,赛格公司和振城公司应在本判决发生法律效力之日起一个月内支付给国泰天津公司,该院不再清退。
      1998年8月14日,国泰天津公司因赛格公司既未偿还欠款,也未为其办理房产过户手续,向海南省高级人民法院提起诉讼,请求判令赛格公司立即偿还欠款92694837元和利息1351747l元。立案后,国泰天津公司申请追加世达公司为本案被告,并申请采取诉讼保全措施。同年9月15日,海南省高级人民法院以(1998)琼经初字第仍一1号民事裁定书,查封了“明珠花苑”3号楼房产。查封后,德城公司向海南省高级人民法院申请以第三人身份参加诉讼。1999年1月18日,海南省高级人民法院通知德城公司、振城公司作为第三人参加诉讼。振城公司提出异议,认为因不动产引起的纠纷,应由不动产所在地人民法院管辖。并向上海市高级人民法院提起诉讼,请求判决其与世达公司、赛格公司之房产置换合同无效,互返标的、恢复原状。1999年12月15日,上海市高级人民法院以(1999)沪高民初字第3号民事判决书,判决:振城公司与世达公司签订的房产置换总公司及相关的合同附件关于置换资产物业管理的补充协议、关于开立存单的补充协议无效。讼争标的上海“明珠花苑”3号楼,因世达公司已退出了该房,由德城公司接管,故不再处理。
      世达公司、赛格公司不服上海市高级人民法院(1999)沪高民初字第3号民事判决,向本院提起上诉,但未能预交二审案件受理费。2000年5月29日,本院以(2000)民终字第18号民事裁定书,裁定按世达公司、赛格公司自动撤回上诉处理。上海市高级人民法院(1999)沪高民初字第3号民事判决书即发生法律效力。
        世达公司与第三人振城公司签订的房产置换总合同也系双方当事人自愿所为,其内容并未违反法律规定。虽然“明珠花苑”3号楼产权属德城公司所有,但根据德城公司与振城公司的关系、德城公司与世达公司签订的房产置换总合同协议以及德城公司出具的证明书等,德城公司作为振城公司的项目公司,是知道并同意振城公司用“明珠花苑”3号楼与世达公司进行房产置换的。德城公司提出的振城公司无权处置“明珠花苑”3号楼的主张,违反了诚实信用原则,不应支持。且世达公司已依约履行了交房、付款和办理房屋产权过户手续等义务,振城公司和德城公司也按约定将“明珠花苑”3号楼的物业交由世达公司管理,房产置换总合同的大部分内容已得到实际履行,只剩产权证未办理过户手续而已。德城公司关于房产置换总合同没有履行的主张无事实依据。为维护和稳定社会秩序,保护交易安全,应确认该房产置换总合同成立有效,对双方当事人具有约束力。国泰天津公司与世达公司、赛格公司请求继续履行有理,应予支持。德城公司主张世达公司在房产置换中存在欺诈行为,未能举证证明,该院不予支持。据此,1998年3月世达公司根据房产置换总合同与国泰公司、赛格公司共同签订的以“明珠花苑”3号楼7—19层代赛格公司抵债的补充协议亦应确认有效。国泰公司是根据国家有关规定代国泰营业部与赛格公司签约,其已向法院提交了书面说明,德城公司认为国泰天津公司不符合本案原告主体资格的理由不能成立,该院不予采信。
      国泰君安营业部答辩称:国泰公司根据中国人民银行规定代替下属不具备法人资格的国泰营业部签订清欠合同,且国泰公司作了说明,故国泰君安营业部应具有诉讼主体资格。虽然房产纠纷属于专属管辖,但由于赛格公司、世达公司与振城公司的房产置换协议,振城公司和德城公司已将“明珠花苑”3号楼房产置换给世达公司,而国泰君安营业部对赛格公司、世达公司的债权事实清楚,故房产纠纷应随债务纠纷合并审理。德城公司参与房产置换协议签订,且出具证明“明珠花苑”3号楼7—19层已转到世达公司名下并将3号楼物业管理权移交给世达公司,故德城公司和振城公司应为本案第三人,在本案承担义务。原审判决正确,请求予以维持。

     本院认为:本案审理的是1998年1月22日、2月10日以及同年3月,由国泰公司代国泰营业部与赛格公司、世达公司签订的债务清欠合同及补充协议、抵债协议三份债务清偿合同。上述合同中,国泰公司与赛格公司确认,1994年10月28日至1995年2月22日,国泰营业部与赛格公司间8份委托投资协议项下债权债务截止1998年1月22日,赛格公司尚欠国泰营业部92694837元。上述合同中双方所确认的债权债务,经过协商,双方至今予以认可,亦不违反法律规定,故应认定有效。赛格公司应按约定及时偿还所欠债务,其至今未能履行义务,应承担违约责任。上述合同中,还约定了赛格公司、世达公司以“明珠花苑”3号楼房产和海南机场法人股抵偿所欠国泰营业部全部债务。该部分抵债内容约定时,“明珠花苑”3号楼房产权利人仍登记为德城公司;赛格公司所有的海南机场法人股被原审法院因另案裁定冻结而不得转让,故应认定为无效。

      振城公司不服海南省高级人民法院上述民事判决,向本院提起上诉称:原审判决程序上存在错误,首先,国泰天津公司不具备主体资格,其所依据起诉的三份合同均是由国泰公司与赛格公司和世达公司签订的;其次,国泰天津公司与赛格公司、世达公司之间因委托投资和债务清欠而发生纠纷,振城公司与世达公司之间签订的是房屋置换合同,原审法院将两个完全独立的民事法律关系合并审理,作出判决,于法无据;再次,振城公司与世达公司之间房产置换合同纠纷,是因不动产提起的纠纷,属专属管辖。本案一审尚未开庭,振城公司则已向有管辖权的上海市高级人民法院起诉,要求确认房产置换合同无效,但原审法院仍未将本案移送上海市高级人民法院,反而作出判决。同时,原审判决认定事实不清。我国法律严格规定房地产权属必须以登记为准,“明珠花苑”3号楼产权至今为德城公司所有,在登记机关从未变更登记,而原审判决认定振城公司与世达公司的房产置换合同大部分内容已实际履行,与事实相悖。世达公司委托赛格上证向振城公司付款的事实不存在,振城公司未在赛格公司发生任何存款行为,赛格公司开具的存款证实书系虚开存单,属无效民事行为。因而不存在原审判决认定的世达公司巳履行置换合同义务的事实。赛格公司将不属于自己的房产以抵债的方式转让给国泰公司,不具有法律约束力,而原审判决认定赛格公司、世达公司与国泰公司的清欠协议有效,显属错误。故请求撤销原审判决第壹、贰项以及振城公司承担诉讼费部分。
      房产置换合同发生在世达公司与振城公司、德城公司之间,与本案债务清偿协议是两个不同的法律关系。房产置换合同履行中,世达公司未将其海口市房产过户给德城公司或振城公司,也未支付肆仟万元差价款;德城公司也未将“明珠花苑”3号楼房产过户给世达公司和变更登记,双方皆存在违约行为。原审法院在审理国泰君安营业部与赛格公司、世达公司之间债务清偿纠纷同时,审理了世达公司与振城公司、德城公司间的房产置换合同,并认定房产置换合同已经履行,进而判决德城公司所有的“明珠花苑”3号楼房产直接交付国泰君安营业部抵债。原审对此的审理范围及判决内容不当,应予撤销。振城公司关于不应以德城公司房产抵偿赛格公司债务的上诉理由成立,本院予以支持。国泰营业部是国泰公司不具备法人资格的分支机构,国泰公司根据中国人民银行有关规定代其清偿债权债务,不应成为国泰君安营业部不具备诉讼主体资格的根据,且国泰公司一审中已向原审法院作了书面说明。振城公司关于国泰君安营业部不具备诉讼主体资格、不享有诉讼权利的上诉理由故不能成立,本院不予支持。世达公司通过债务清欠合同的补充协议,将自己置于债务人地位,其应与赛格公司对欲以房产折抵国泰君安营业部的债务部分,共同承担清偿责任。综上,原审判决对国泰公司与赛格公司债务清欠合同中债权债务确认部分,认定清楚、判决适当,应予维持。
      赛格公司答辩称:本案实体处理涉及“明珠花苑”的房产,德城公司主动申请以第三人身份参加诉讼,同时原审法院根据房产置换合同追加振城公司为第三人,一审程序不存在违法情况。根据置换协议,世达公司将房产置入振城公司指定的海城公司名下并委托赛格上证向振城公司付款肆仟万元,而振城公司、德城公司不履行置换协议,办理“明珠花苑”3号楼过户手续,属违约行为。原审判决事实清楚,判决得当。世达公司答辩称:受赛格公司委托,以我公司与振城公司、德城公司置换的房产偿还国泰君安营业部的债务。我公司已将在海南的房产过户给了振城公司并支付了差额款肆仟万元,已履行了置换协议,而振城公司、德城公司仅将“明珠花苑”3号楼交给我公司管理,而末将产权过户给我公司,已构成违约。原审判决正确,请求予以维持。德城公司二审陈述称:原审判决程序违法,事实不清,判决错误,请求发回重审或依法改判。
       但对债务清偿合同中以房产抵偿债务部分认定有效;合并审理房产置换合同及认定置换合同已经履行;判决“明珠花苑”3号楼房产直接给付国泰君安营业部不妥,应予纠正。
      本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第壹百五十叁条第一款第(壹)、(贰)、(叁)项之规定,判决如下:
      海南赛格国际信托投资公司、海南世达房地产开发公司偿还国泰君安证券股份有限公司天津六纬路证券营业部欠款92694837元及利息(按中国人民银行同期贷款利率计算,自1998年1月22日至实际给付之日止)。

    撤销海南省高级人民法院(1998)琼经初字第63号民事判决。
      海南赛格国际信托投资公司偿还国泰君安证券股份有限公司天津六纬路证券营业部欠款13517471元及利息(按中国人民银行同期贷款利率计算,自1998年2月27日至实际给付之日止)。
      上述应付款项,限于本判决书送达之次日起30日内履行完毕。逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第贰百三十贰条之规定执行。
      一审案件受理费541071.54元,诉讼保全费550000元,二审案件受理费54l071.54元,均由海南赛格国际信托投资公司和海南世达房地产开发公司负担。
      本判决为终审判决。